Ochrona wynajmującego przed nieuczciwym najemcą, czyli kilka słów o najmie okazjonalnym

W związku z nadal utrzymującym się na niskim poziomie oprocentowaniem lokat bankowych wiele osób zdecydowało się na przeniesienie swoich środków, często oszczędności swojego życia, na inny rodzaj inwestycji, a konkretnie na zakup nieruchomości z myślą o jego wynajmie.

Niestety nierzadko okazuje się, że to co miało stanowić pewny i niezbyt trudny przychód zamienia się w udrękę i batalię z nieuczciwym najemcą.

Niestety prawo w Polsce, naszym zdaniem, nadmiernie chroni lokatora (w tym tego nieuczciwego), bardzo często słyszymy o przypadkach kiedy to wynajmujący mieszkania właściciele, którzy po latach walki z niepłacącymi lokatorami zostają z długami oraz zdewastowanym mieszkaniem.

Odpowiedzialną za taki stan rzeczy jest ustawa o ochronie lokatorów, zgodnie z którą właściciel nie ma prawa wyrzucić lokatora z mieszkania niezależnie od rodzaju umowy jaka wiąże wynajmującego oraz najemcę. Aby do tego doszło potrzebny będzie wyrok sądu. Tutaj pojawiają się schody… po pierwsze postępowanie może być długotrwałe, generować koszty, a finalnie sąd może wstrzymać eksmisję takiego „natręta” do chwili przyznania prawa do lokalu zastępczego (w większych miastach jest o to trudno), a czas biegnie nieubłaganie… sytuacja komplikuje się, gdy mieszkanie obciążone jest hipoteką, a my spłacamy raty w banku…

Wstęp może nie był zbyt optymistyczny, ale taki też miał być, aby uświadomić właścicielom nieruchomości, że fakt bycia właścicielem nie sprawia, że zawsze i to bez względu na okoliczności, możemy robić z naszym mieszkaniem wszystko co nam się podoba, a jego wynajęcie w szczególności ogranicza nasze możliwości.

Tutaj na ratunek przychodzą przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Aby możliwe było posłużenie się tą formą najmu należy zadbać o kilka elementów.

Po pierwsze umowa najmu lokalu mieszkalnego, która zawarta zostanie pomiędzy wynajmującym a najemcą zawierać musi:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się on do opróżnienia oraz wydania lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia mieszkania.
2. Precyzyjne wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania (tutaj konieczne będzie także oświadczenie właściciela wskazanej nieruchomości, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie).

Ostatnim krokiem będzie zgłoszenie faktu zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. Zgłoszenia takiego należy dokonać nie później niż w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Ma to o tyle istotne znaczenie, że brak zgłoszenia sprawi, iż nasza umowa będzie miała charakter zwykłej umowy najmu, a wtedy spotkać nas może sytuacja opisana w pesymistycznym wstępie tego wpisu…, czyli znów wrócimy do naszej „ulubionej” ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeśli natomiast dochowamy wyżej opisanych wymogów, w sytuacji konfliktowej, będziemy mogli spać spokojniej, gdyż pozbycie się uciążliwego lokatora nie będzie trudne.

Co istotne najem okazjonalny likwiduje okres ochronny uniemożliwiający eksmisje lokatora w okresie między 1 listopada a 31 marca. Nie stanowi bariery przy dokonywanej eksmisji fakt bycia najemcy w ciąży, czy zajmowania lokalu również przez osoby małoletnie.

W każdym z tych przypadków mamy możliwość rozwiązania umowy najmu po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu. W tym celu wystarczy, że doręczymy pisemne żądanie opróżnienia lokalu przez najemcę. Wskazujemy termin jego opróżnienia, który nie może przekroczyć siedmiu dni. W sytuacji gdyby nasze żądanie nie spotkało się z przychylnością najemcy i nadal działałby on wbrew naszej woli mamy jeszcze jedno narzędzie (tutaj przychodzi nam z pomocą wcześniej złożone przez najemcę oświadczenie o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji), w postaci złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Czynność ta w pełni zastępuje konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Oczywiście posłużenie się taką formą najmu mieszkania ogranicza nam krąg osób zainteresowanych wynajęciem danej nieruchomości, ze względu na fakt że nie każdy będzie miał możliwość wskazania lokalu zastępczego. Dodatkowo formalizm związany z zawarciem takiej umowy jest bardziej złożony niż w przypadku zwykłej umowy najmu, którą można zawrzeć na przysłowiowym kolanie (czego stanowczo nie zalecamy) w chwili przekazania kluczy do mieszkania. Jednakże naszym zdaniem, co zawsze powtarzamy naszym Klientom, lepiej jest podejmować działania prewencyjne niż interwencyjne nawet jeśli wiążą się one z koniecznością podjęcia większej ilości czynności.